Zajęcie Nieruchomości

Zajęcie nieruchomości jest pierwszym etapem egzekucji. Zmierza ono do pozyskania mienia mającego posłużyć do likwidacji wierzytelności. Zajęcie nieruchomości pozbawia dłużnika prawa do dysponowania mieniem, nie pozbawia go jednak z reguły władania nieruchomością. Przeważnie bowiem pozostawia się zajętą nieruchomość w zarządzie dłużnika (art. 931 § 1 k.p.c.). Analogicznie więc zajecie nie pozbawia dłużnika własności zajętej nieruchomości. Do momentu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości dłużnik jest właścicielem nieruchomości i ponosi wszelkie konsekwencje tego faktu. Mając na względzie ochronę interesów wierzyciela, przepisy regulujące egzekucję z nieruchomości zawierają unormowania, które mają za zadanie nie dopuścić do sytuacji, w której dłużnik wykorzystując przysługujące mu uprawnienia, podejmowałby działania zmierzające do udaremnienia bądź ograniczenia zaspokojenia wierzytelności. Główną regulacją w tym zakresie jest art. 930 § 1 k.p.c., przewidujący bezskuteczność rozporządzenia przez dłużnika nieruchomością po jej zajęciu na drodze postępowania egzekucyjnego.

Na podstawie art. 923 k.p.c. na skutek wniosku wierzyciela o wszczęcie egzekucji z nieruchomości wymienionej we wniosku, komornik wzywa dłużnika, aby zapłacił dług w ciągu dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Wierzyciel musi nie tylko złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji, ale także wskazać w nim konkretną nieruchomość. Zajęcie ma bowiem charakter indywidualny. Przepisy nie przewidują bowiem zajęcia skutecznego na rzecz wszystkich ewentualnych wierzycieli ani też zajęcia całego majątku dłużnika, skierowane jest ono bowiem do konkretnej nieruchomości. W razie braku dokładnego wskazania nieruchomości, do której egzekucja ma zostać skierowana, komornik wezwie wierzyciela do uzupełnienia wniosku w tym zakresie pod rygorem zwrotu takiego niekompletnego wniosku.

Wezwanie, o którym mowa w art. 923 k.p.c. jest przeważnie pierwszą czynnością egzekucyjną w prowadzonej sprawie. Dlatego zgodnie z treścią art. 805 §1 k.p.c. w treści wzmiankowanego wezwania komornik powinien podać treść tytułu wykonawczego z wymienieniem sposobu egzekucji.

Termin dwóch tygodni jest terminem ustawowym. Nie podlega on przedłużeniu ani przywróceniu. Jest on zakreślony do dokonania czynności materialnoprawnej, czyli zapłaty długu. Jego przekroczenie nie spowoduje natomiast żadnych skutków w sferze prawa materialnego. Dłużnik może w trakcie całego postępowania, aż do momentu sprzedaży nieruchomości spłacić swoje zadłużenie. Przekroczenie wzmiankowanego wyżej terminu spowoduje jedynie przystąpienie przez komornika do dalszych etapów postępowania egzekucyjnego, a więc opisu i oszacowania. Jeżeli dłużnik spłaci swój dług do momentu zamknięcia przetargu wraz z kosztami postępowania, komornik umorzy egzekucję (art. 981 k.p.c.). Nie obowiązują również wymogi, by należność uregulował dłużnik, może to zrobić dowolna osoba, chociażby zaprzyjaźniona czy spokrewniona z dłużnikiem.

Przepisy regulujące egzekucję z nieruchomości (art. 921-1013 dotyczące egzekucji z nieruchomości w trybie zwykłym, oraz 10131-10136 k.p.c. normujące uproszczoną egzekucję z nieruchomości) dotyczą przymusowego zaspokojenia roszczeń pieniężnych wierzyciela z majątku dłużnika, który można określić jako nieruchomość. Opisany w przywołanych przepisach sposób egzekucji może być stosowany do egzekucji: z nieruchomości, z ułamkowej części nieruchomości, z prawa użytkowania wieczystego, z lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność oraz ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Egzekucja w trybie zwykłym może być prowadzona w stosunku do wszystkich nieruchomości, także tych, których rodzaj mógłby uzasadniać prowadzenie egzekucji uproszczonej, natomiast przepisy dotyczące egzekucji uproszczonej, stosuje się do egzekucji z niezabudowanej nieruchomości gruntowej oraz nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub użytkowym, jeżeli w chwili złożenia wniosku o wszczęcie egzekucji nie dokonano zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź też nie wystąpiono z wnioskiem o udzielenie zezwolenia na użytkowanie w rozumieniu przepisów prawa budowlanego.