Opis i oszacowanie nieruchomości

Kolejnym po zajęciu etapem egzekucji z nieruchomości jest opis i oszacowanie. Celem wzmiankowanego etapu jest dokładne określenie przedmiotu egzekucji, a także ustalenie kręgu uczestników postępowania. Wtedy też ustala się miejsca zamieszkania uczestników postępowania (art. 945 k.p.c.). Opis nieruchomości wykaże, czy zajęta nieruchomość posiada części składowe oraz przynależności, a jeśli tak, to jakie, wykaże też jej obciążenia, z uwzględnieniem tego, które z nich wygasną z chwilą przysądzenia własności nieruchomości, które natomiast pozostaną w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia. Ustalenie wartości przedmiotu egzekucji zapobiega pokrzywdzeniu dłużnika, jak i wierzyciela. Jeśli wartość ta ustalona jest na zbyt wysokim poziomie, sprzedaż licytacyjna może być utrudniona i wierzyciel najczęściej nie uzyska zaspokojenia swoich roszczeń. Jeżeli natomiast wartość nieruchomości jest zaniżona, wtedy stratę może ponieść zarówno wierzyciel, jak i dłużnik.

Opis i oszacowanie jest obligatoryjnym, a więc obowiązkowym etapem egzekucji z nieruchomości.

Podstawą sporządzenia opisu i oszacowania jest oszacowanie nieruchomości, którego dokonuje powołany przez komornika biegły posiadający stosowne uprawnienia do szacowania wartości nieruchomości (art. 948 § 1 k.p.c.). Niniejsza zasada posiada jednak wyjątek. Konieczność dokonywania oszacowania przez biegłego nie występuje, gdy wartość zajętej nieruchomości była przedmiotem szacowania dla potrzeb obrotu rynkowego w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem i oszacowanie to odpowiada wymogom oszacowania w egzekucji z nieruchomości.

Pojęcie opisu i oszacowania występuje w kodeksie postępowania cywilnego w trzech znaczeniach. W pierwszym, jako etap egzekucji z nieruchomości wszczynany po zajęciu i trwający do uprawomocnienia się opisu i oszacowania. Pojęcie to wedle kodeksu oznacza także czynność komornika podejmowaną na posiedzeniu wyznaczonym w celu ustalenia stanu faktycznego i prawnego nieruchomości. Trzecie znaczenie tego pojęcia to wynik działań komornika, czyli postanowienie o opisie i oszacowaniu nieruchomości.

Omawiany etap egzekucji opisują art. 942-951 k.p.c.

Do opisu i oszacowania komornik przystępuje po upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty (art. 942 k.p.c.). Termin ten wynika z art. 923 k.p.c., według którego wskutek wniosku wierzyciela komornik wzywa dłużnika, aby uregulował dług w terminie dwóch tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania. Upływ dwutygodniowego terminu komornik ustali na podstawie zwrotnego potwierdzenia odbioru przez dłużnika wezwania. Do opisu i oszacowania komornik będzie mógł przystąpić nie wcześniej niż po upływie miesiąca od daty zajęcia nieruchomości. Wynika to z zestawienia art. 923 i 945 §3 k.p.c. Najpierw bowiem musi upłynąć termin dwutygodniowy wyznaczony w art. 923 k.p.c., następnie komornik dokonuje stosownych obwieszczeń o terminie opisu i oszacowania konkretnej nieruchomości, a wzmiankowana czynność nie może być przeprowadzona przed upływem kolejnych dwóch tygodni od zawiadomienia o opisie i oszacowaniu (art. 945 §3 k.p.c.). Niniejszy termin jest najkrótszym z możliwych, może on jednak być znacznie dłuższy. Decyduje o tym bowiem także konkretny wierzyciel, który składa wniosek o dokonanie opisu i oszacowania. Wierzyciel po dokonanym zajęciu nieruchomości nie zawsze bezzwłocznie wnosi o dokonanie opisu i oszacowania. Wiąże się to bowiem z koniecznością poniesienia kosztów związanych z dokonaniem oszacowania nieruchomości przez biegłego, które w formie zaliczki zobowiązany jest złożyć wierzyciel. W przypadku bezskuteczności egzekucji koszty te mogą jedynie powiększyć jego stratę. Dłużnik nie może usunąć zajętej nieruchomości spod egzekucji, a często mając tego świadomość, sam podejmuje próby zaspokojenia wierzyciela.

Odmiennie natomiast uregulowano termin do dokonania opisu i oszacowania w uproszczonej egzekucji z nieruchomości. Zgodnie z art. 10132 §1 k.p.c. komornik na wniosek wierzyciela dokona opisu i oszacowania niezwłocznie po zajęciu. Wniosek taki wierzyciel może złożyć od razu bez oczekiwania na upływ dwutygodniowego terminu, a nawet w samym wniosku o wszczęcie egzekucji.