Eksmisja na podstawie umowy najmu okazjonalnego

Słuchaj

Czym jest najem okazjonalny i jakie daje możliwości?

Najem okazjonalny, wprowadzony do polskiego porządku prawnego ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów oraz o zmianie Kodeksu cywilnego, stanowi specjalną formę najmu lokalu mieszkalnego dostępną dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.

Podstawowe cechy najmu okazjonalnego:

Podmiot wynajmujący – Umowę może zawrzeć wyłącznie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali
Czas trwania – Umowa zawierana jest na czas oznaczony, nieprzekraczający 10 lat
Obowiązkowe załączniki – Do umowy należy dołączyć specjalne oświadczenia w formie notarialnej
Zgłoszenie do urzędu skarbowego – Konieczne w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu
Szybsza procedura eksmisyjna – Brak konieczności przeprowadzania pełnego procesu sądowego o eksmisję

Niezbędne dokumenty w najmie okazjonalnym – podstawa skutecznej eksmisji

Aby umowa najmu okazjonalnego dawała możliwość przeprowadzenia sprawnej eksmisji, konieczne jest dołączenie do niej następujących dokumentów:

Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego – Najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu w terminie wskazanym przez właściciela
Wskazanie innego lokalu – Najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku eksmisji
Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego – Właściciel lub osoba posiadająca tytuł prawny do wskazanego lokalu wyrażają zgodę na zamieszkanie najemcy (oświadczenie z podpisem poświadczonym notarialnie)

W przypadku utraty możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym jako zastępczy, najemca ma obowiązek w terminie 21 dni wskazać inny lokal oraz dostarczyć odpowiednie oświadczenia.

Kluczowy obowiązek – zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Właściciel lokalu ma bezwzględny obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Poważne konsekwencje niezgłoszenia umowy:

Utrata specjalnych uprawnień – Niezgłoszenie umowy skutkuje brakiem możliwości zastosowania przepisów art. 19c i art. 19d ustawy, co oznacza:
- Brak możliwości eksmisji w uproszczonym trybie
- Konieczność przeprowadzenia pełnego procesu sądowego o eksmisję
Trudności w uzyskaniu klauzuli wykonalności – Sąd może odmówić nadania klauzuli wykonalności na oświadczenie o poddaniu się egzekucji
Konieczność zapewnienia pomieszczenia tymczasowego – W trakcie standardowego procesu o eksmisję najemca może żądać przyznania lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego
Obowiązywanie okresu ochronnego – Eksmisja możliwa tylko poza okresem od 1 listopada do 31 marca roku następnego
Odpowiedzialność podatkowa – Możliwe kary finansowe za niewłaściwe prowadzenie działalności wynajmu

Procedura eksmisji na podstawie najmu okazjonalnego – krok po kroku

1. Zakończenie stosunku najmu

Eksmisja może nastąpić po:

Wygaśnięciu umowy (upływ czasu, na który została zawarta)
Rozwiązaniu umowy (upływ okresu wypowiedzenia)
Wypowiedzeniu umowy ze skutkiem natychmiastowym (w przypadkach przewidzianych w umowie)

2. Doręczenie żądania opróżnienia lokalu

Jeśli najemca nie opuści lokalu dobrowolnie, właściciel musi doręczyć mu żądanie opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu.

3. Uzyskanie klauzuli wykonalności

Gdy najemca nie zastosuje się do żądania, wynajmujący może:

Złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu
Zgodnie z art. 781¹ KPC, sąd powinien nadać klauzulę wykonalności niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3 dni od dnia złożenia wniosku

4. Wszczęcie egzekucji komorniczej

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności właściciel może:

Złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji do komornika
Dołączyć akt notarialny z klauzulą wykonalności oraz pozostałe dokumenty

Prawidłowe sformułowanie żądania wydania lokalu – klucz do sprawnej egzekucji

Podczas sporządzania umowy najmu okazjonalnego, oświadczenia notarialnego oraz w treści klauzuli wykonalności, kluczowe jest precyzyjne sformułowanie obowiązku najemcy.

Rekomendowane brzmienie zobowiązania:

„Najemca zobowiązuje się do opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu wolnego od osób oraz rzeczy reprezentujących jego prawa.”

Takie sformułowanie:

Ułatwia komornikowi wykonanie czynności egzekucyjnych
Nie pozostawia wątpliwości co do zakresu obowiązku najemcy
Obejmuje zarówno usunięcie rzeczy, jak i opuszczenie lokalu przez osoby

Przebieg egzekucji komorniczej w najmie okazjonalnym

Po wszczęciu egzekucji, komornik:

Sprawdza możliwość przekwaterowania – Weryfikuje, czy dłużnik ma prawo do zamieszkania w lokalu wskazanym w umowie najmu okazjonalnego
Określa miejsce eksmisji – W przypadku pozytywnej weryfikacji, eksmisja jest przeprowadzana do wskazanego lokalu
Poszukuje alternatywnego miejsca – W przypadku braku możliwości przekwaterowania do wskazanego lokalu, eksmisja może być przeprowadzona do:
- Noclegowni
- Schroniska
- Innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe (wskazanej przez gminę)

Brak okresu ochronnego – kluczowa zaleta najmu okazjonalnego

Jedną z najważniejszych zalet eksmisji na podstawie umowy najmu okazjonalnego jest brak okresu ochronnego. Oznacza to, że eksmisja może być wykonana w dowolnym czasie, również w okresie od 1 listopada do 31 marca.

Do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a-19d oraz art. 25d pkt 2 (pod warunkiem zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego).

Korzyści z najmu okazjonalnego dla właścicieli mieszkań

Szybsza procedura eksmisyjna – brak konieczności uzyskania wyroku sądowego o eksmisję
Brak okresu ochronnego – możliwość przeprowadzenia eksmisji o każdej porze roku
Pewność opróżnienia lokalu – obowiązek wskazania lokalu zastępczego przez najemcę
Łatwiejsze dochodzenie zaległego czynszu – możliwość szybszego odzyskania lokalu
Skuteczniejsza ochrona przed dewastacją – pomocny jest protokół stanu faktycznego sporządzany przez komornika

Podsumowanie – najem okazjonalny jako bezpieczna forma najmu

Umowa najmu okazjonalnego stanowi korzystne rozwiązanie dla właścicieli mieszkań, pod warunkiem dopełnienia wszystkich formalności, w szczególności:

Prawidłowego sporządzenia umowy i wymaganych oświadczeń
Terminowego zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego
Właściwego sformułowania obowiązku najemcy w oświadczeniu o poddaniu się egzekucji

Text content