Eksmisja na podstawie umowy najmu instytucjonalnego

Słuchaj

Wprowadzenie do umowy najmu

Umowa najmu jest umową cywilnoprawną, na mocy której wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokale mieszkalne lub użytkowe do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. W Polsce umowy najmu są uregulowane w Kodeksie cywilnym, a także w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W przypadku umowy najmu instytucjonalnego, jest to rodzaj umowy najmu, który uregulowany jest w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Najem instytucjonalny oferuje właścicielom nieruchomości nowoczesne i skuteczne narzędzie do zarządzania wynajmem, zapewniając jednocześnie efektywną procedurę eksmisji w przypadku problemów z najemcą. Dzięki temu właściciele mogą czuć się bezpieczniej, wiedząc, że ich prawa są odpowiednio chronione.

Czym jest najem instytucjonalny i jakie daje możliwości?

Najem instytucjonalny wprowadzony przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy oraz o zmianie Kodeksu cywilnego (art. 19F) stanowi nowoczesne rozwiązanie dla właścicieli nieruchomości, zapewniające efektywną procedurę eksmisji w przypadku problemów z najemcą.

W ramach umowy najmu instytucjonalnego najemca poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym przez wynajmującego.

Kluczowe cechy najmu instytucjonalnego:

Kto może zawrzeć umowę – Umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta przez osoby fizyczne, prawne lub jednostki organizacyjne (niebędące osobami prawnymi), które prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali
Czas trwania – Umowa zawierana jest zawsze na czas oznaczony
Oświadczenie najemcy – Najemca składa oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji co do opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu oraz informuje o braku prawa do lokalu socjalnego w przypadku eksmisji
Brak prawa do lokalu socjalnego – W przypadku eksmisji najemcy nie przysługuje prawo do najmu lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego
Szybsza procedura eksmisyjna – Po spełnieniu określonych warunków właściciel ma prawo do eksmisji bez wyroku sądowego

Różnice między umowami: najmu instytucjonalnego a najmu okazjonalnego

Wynajmujący – Najem instytucjonalny przeznaczony jest wyłącznie dla przedsiębiorców zajmujących się wynajmem nieruchomości, okazjonalny zaś dedykowany jest osobom fizycznym. Konkretnie: przy najmie okazjonalnym wynajmującym może być wyłącznie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej w zakresie wynajmu, a przy najmie instytucjonalnym – osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna prowadząca działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
Czas trwania umowy – Umowa najmu instytucjonalnego może być zawarta na dowolny okres czasu, okazjonalnego natomiast na maksymalnie 10 lat
Obowiązek zgłoszenia do urzędu skarbowego – Właściciel, który zawiera umowę najmu okazjonalnego, ma obowiązek zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego. Przy najmie instytucjonalnym nie ma takiego obowiązku.
Wskazanie lokalu zastępczego – W umowie najmu okazjonalnego najemca musi także wskazać adres mieszkania, do którego będzie mógł przeprowadzić się w przypadku eksmisji. W najmie instytucjonalnym nie ma takiej konieczności.
Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego – przy najmie okazjonalnym wymagane jest oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy, czego nie wymaga się przy najmie instytucjonalnym.
Termin opróżnienia lokalu – w przypadku najmu okazjonalnego termin na opróżnienie lokalu nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania, natomiast przy najmie instytucjonalnym termin ten wynosi minimum 14 dni.
Powoływanie się na przyczyny ustania stosunku najmu – W przypadku umowy najmu instytucjonalnego wynajmujący może się powoływać tylko na przyczyny wskazane w żądaniu opróżnienia lokalu. Takiego zastrzeżenia nie przewidują przepisy o najmie okazjonalnym
Obowiązek utrzymania lokalu zastępczego – w najmie okazjonalnym najemca ma obowiązek wskazania innego lokalu w przypadku utraty możliwości zamieszkania w pierwotnie wskazanym lokalu zastępczym, czego nie ma w najmie instytucjonalnym.
Formalności – Najem instytucjonalny wiąże się z mniejszą ilością formalności niż najem okazjonalny, głównie ze względu na brak konieczności wskazywania lokalu zastępczego i zgłaszania umowy do urzędu skarbowego.
Zastosowanie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów – w przypadku najmu okazjonalnego ustawodawca wyłącza stosowanie większości przepisów ustawy (tylko pod warunkiem zgłoszenia do US), podczas gdy przy najmie instytucjonalnym wyraźnie wskazuje, które przepisy ustawy mają zastosowanie.

Procedura eksmisji z najmu instytucjonalnego – krok po kroku

1. Zakończenie stosunku najmu

Eksmisja może nastąpić po:

Wygaśnięciu umowy (upływ czasu, na który została zawarta)
Rozwiązaniu umowy po upływie okresu wypowiedzenia

2. Doręczenie żądania opróżnienia lokalu

Jeśli najemca nie opuści lokalu dobrowolnie, właściciel musi doręczyć mu pisemne żądanie zawierające:

Informację o obowiązku opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu
Żądanie sporządzone na piśmie i opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela

3. Uzyskanie klauzuli wykonalności

Gdy najemca nie zastosuje się do żądania, wynajmujący może:

Złożyć wniosek do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu
Zgodnie z art. 781¹ KPC, sąd powinien nadać klauzulę wykonalności niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3 dni od dnia złożenia wniosku

4. Wszczęcie egzekucji komorniczej

Po uzyskaniu klauzuli wykonalności właściciel może:

Złożyć wniosek o wszczęcie egzekucji do komornika
Dołączyć akt notarialny z klauzulą wykonalności oraz pozostałe dokumenty wymagane przez przepisy

Opróżnienia dotyczy żądanie właściciela musi być sporządzone na piśmie i zawierać określone informacje.

Prawidłowe sformułowanie żądania wydania lokalu – kluczowy element sukcesu

Precyzyjne określenie obowiązku najemcy

Przy sporządzaniu umowy najmu instytucjonalnego, oświadczenia przed notariuszem oraz w treści klauzuli wykonalności, kluczowe jest precyzyjne sformułowanie obowiązku najemcy. Żądanie powinno zawierać dokładne określenie, że najemca zobowiązuje się do:

Opróżnienia lokalu (usunięcie rzeczy)
Opuszczenia lokalu (wyjście osób)
Wydania lokalu (przekazanie kluczy, możliwość korzystania z lokalu)

Rekomendowane sformułowanie: „Najemca zobowiązuje się do opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu wolnego od osób oraz rzeczy reprezentujących prawa najemcy”.

Nieprecyzyjne sformułowanie obowiązku (np. tylko „wydanie lokalu”) może prowadzić do wątpliwości podczas egzekucji, czy obowiązek obejmuje także osoby zamieszkujące lokal oraz zgromadzone tam rzeczy.

Obowiązki komornika przy eksmisji z najmu instytucjonalnego

Po wszczęciu egzekucji komornik ma obowiązek:

Sprawdzić, czy dłużnik ma prawo do innego lokalu mieszkalnego – Jeśli tak, eksmisja powinna zostać wykonana do lokalu będącego własnością dłużnika
Ustalić miejsce eksmisji w przypadku braku lokalu mieszkalnego – Jeśli dłużnik nie ma prawa do innego lokalu mieszkalnego, komornik może:

Usunąć go do noclegowni
Skierować do schroniska
Wskazać inną placówkę zapewniającą miejsca noclegowe (na wniosek komornika wskazaną przez właściwą gminę)

Przeprowadzić egzekucję niezależnie od pory roku – Przy najmie instytucjonalnym nie obowiązuje okres ochronny

Brak okresu ochronnego – istotna przewaga najmu instytucjonalnego

Jedną z najważniejszych zalet eksmisji na podstawie umowy najmu instytucjonalnego jest brak okresu ochronnego. Oznacza to, że eksmisja może być wykonana w dowolnym czasie, również w okresie od 1 listopada do 31 marca.

Czynszu najmu jest kluczowym elementem umowy najmu instytucjonalnego.

Do najmu instytucjonalnego stosuje się przepisy art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 25d pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, ale nie stosuje się art. 16, który wprowadza okres ochronny dla standardowych umów najmu.

Zalety najmu instytucjonalnego dla właścicieli nieruchomości

Szybsza procedura eksmisyjna – brak konieczności uzyskania wyroku sądowego
Wyższy poziom ochrony interesów właściciela – skuteczny mechanizm odzyskania lokalu
Brak okresu ochronnego – możliwość przeprowadzenia eksmisji o każdej porze roku
Brak obowiązku zapewnienia lokalu socjalnego – ograniczenie odpowiedzialności właściciela
Przewidywalność procedury – jasno określone kroki postępowania

Zobowiązanie wynajmującego obejmuje przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego po uiszczeniu ustalonej ceny.

Podsumowanie – skuteczna egzekucja dzięki prawidłowo zawartej umowie

Eksmisja na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu to efektywny proces, który wymaga staranności w przygotowaniu dokumentów. Kluczowe elementy to:

Precyzyjne sformułowanie obowiązku najemcy w umowie i oświadczeniu notarialnym
Prawidłowe doręczenie żądania opróżnienia lokalu
Szybkie uzyskanie klauzuli wykonalności
Współpraca z doświadczonym komornikiem sądowym