Ekspektatywa własności

Ekspektatywa własności w egzekucji komorniczej – kompletny przewodnik prawny

Publikacja: 30 maja 2025 | Kategoria: Egzekucja komornicza

W praktyce komorniczej często spotykamy się z egzekucją z ekspektatywy własności. To specyficzne prawo majątkowe wymaga szczególnego podejścia i znajomości jego charakterystyki prawnej. W niniejszym artykule omówimy najważniejsze aspekty egzekucji z tego składnika majątkowego dłużnika, prowadzonej w trybie egzekucji z ruchomości.

Czym jest ekspektatywa własności?

Ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu to prawo majątkowe powstające z chwilą zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy ze spółdzielnią mieszkaniową o ustanowienie odrębnej własności lokalu. Jest to prawo oczekiwania na ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego, które stanowi pierwszy krok do uzyskania pełnego prawa własności.

Definicja ustawowa

Zgodnie z art. 19 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

„1. Z chwilą zawarcia umowy, o której mowa w art. 18 ust. 1, powstaje ekspektatywa własności. Ekspektatywa własności jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.

  1. Nabycie ekspektatywy własności obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część.

  2. Umowa zbycia ekspektatywy własności powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.”

Kluczowe informacje:

  • Ekspektatywa nie jest jeszcze pełnym prawem własności, lecz roszczeniem o przeniesienie własności w przyszłości
  • Czas trwania liczy się od zawarcia umowy o budowę lokalu do momentu wyodrębnienia mieszkania oraz wpisu własności do księgi wieczystej

Charakterystyka prawna ekspektatywy własności

Na podstawie art. 19 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ekspektatywa własności charakteryzuje się następującymi czterema kluczowymi cechami:

1. Zbywalność

Ekspektatywa jest zbywalna wraz z wkładem budowlanym albo jego wniesioną częścią, jednak wymaga formy aktu notarialnego (art. 19 ust. 3 u.s.m.)

2. Dziedziczność

W przypadku śmierci właściciela ekspektatywy, prawo to przechodzi na spadkobierców (art. 19 ust. 1 u.s.m.)

3. Podleganie egzekucji

Ekspektatywa może stanowić przedmiot zajęcia komorniczego i licytacji (art. 19 ust. 1 u.s.m.)

4. Związek z wkładem budowlanym

Nabycie ekspektatywy własności obejmuje również wniesiony wkład budowlany albo jego część (art. 19 ust. 2 u.s.m.)

Podstawy prawne egzekucji z ekspektatywy

Ekspektatywa własności podlega egzekucji w trybie egzekucji z praw majątkowych zgodnie z przepisami art. 910-911⁷ Kodeksu postępowania cywilnego.

Szczegółowe procedury obejmują:

  • Zajęcie ekspektatywy – art. 910 KPC
  • Oszacowanie – art. 910⁴ KPC
  • Opis praw – art. 911 KPC
  • Sprzedaż – art. 911⁷ KPC z odpowiednim zastosowaniem przepisów o sprzedaży licytacyjnej w egzekucji z ruchomości

Procedura egzekucyjna krok po kroku

Krok 1: Zajęcie ekspektatywy (art. 910 KPC)

Egzekucja z ekspektatywy rozpoczyna się na wniosek wierzyciela posiadającego tytuł wykonawczy. Zajęcie ekspektatywy własności następuje w trybie art. 910 KPC, który przewiduje:

  • Zawiadomienie dłużnika o zajęciu prawa
  • Zawiadomienie osób trzecich, jeżeli współdziałanie ich jest potrzebne do wykonania zajętego prawa
  • W przypadku ekspektatywy – zawiadomienie spółdzielni mieszkaniowej lub dewelopera
  • Zajęcie obejmuje wszystkie składniki prawa oraz pożytki i korzyści z niego wynikające

Ważne: Po zajęciu dłużnik nie może rozporządzać zajętym prawem – wszelkie czynności prawne dokonane po zajęciu są względem wierzyciela bezskuteczne (art. 909 KPC w zw. art. 902 i 885 KPC).

Krok 2: Oszacowanie ekspektatywy (art. 910⁴ KPC)

Oszacowanie ekspektatywy następuje w trybie art. 910⁴ KPC. Do oszacowania zajętego prawa komornik powołuje biegłego.

Krok 3: Opis praw (art. 911 KPC)

Opis ekspektatywy sporządzany jest w trybie art. 911 KPC.

Krok 4: Sprzedaż ekspektatywy (art. 911⁷ KPC)

Sprzedaż ekspektatywy następuje w trybie art. 911⁷ KPC. Sprzedaż może nastąpić:

  1. Z wolnej ręki po cenie nie niższej niż 75% ceny oszacowania
  2. Na wniosek dłużnika, za zgodą wierzyciela, sprzedaż może nastąpić bez oszacowania prawa, za wskazaną przez dłużnika kwotę minimalną
  3. W drodze licytacji publicznej – do sprzedaży w trybie licytacji stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży licytacyjnej w egzekucji z ruchomości (art. 867-877 KPC)

Przebieg licytacji i skutki prawne

Udzielenie przybicia i przeniesienie prawa własności (art. 869 KPC)

Komornik udziela przybicia osobie ofiarującej najwyższą ceną. Sprzedaż dochodzi zatem do skutku z chwilą udzielenia przez komornika przybicia. Po udzieleniu przybicia komornik wydaje nabywcy:

  • Odpis protokołu sprzedaży (akt własności)
  • Zaświadczenie o nabyciu ekspektatywy

Zapłata ceny (art. 871 KPC)

Zasady płatności:

  • Nabywca jest obowiązany zapłacić cenę nabycia natychmiast po udzieleniu mu przybicia
  • Gdy cena nabycia przewyższa 500 złotych, obowiązek nabywcy ogranicza się do złożenia natychmiast 1/5 ceny, nie mniej jednak niż 500 złotych
  • Resztę ceny uiszcza się w dniu następnym w godzinach urzędowania kancelarii komorniczej lub na rachunek bankowy komornika do godziny 18:00
  • Jeżeli dzień przypada w sobotę lub dzień ustawowo wolny od pracy, cenę uiszcza się w następnym dniu roboczym

Skutki prawne dla nabywcy ekspektatywy

Nabywca ekspektatywy w drodze licytacji komorniczej:

  • Uzyskuje pełne prawo do ekspektatywy
  • Staje się stroną wcześniej zawartej umowy z deweloperem/spółdzielnią
  • W przypadku spółdzielni – nabywa członkostwo w spółdzielni mieszkaniowej
  • Przejmuje wszystkie prawa i obowiązki związane z ekspektatywą

Kwestia usunięcia dłużnika z lokalu

Ważną kwestią praktyczną jest możliwość usunięcia dłużnika z zajmowanego lokalu po sprzedaży ekspektatywy. W celu usunięcia dłużnika z zajmowanego lokalu należy:

  1. Uzyskać w sądzie wyrok nakazujący eksmisję
  2. Po uzyskaniu prawomocnego wyroku wystąpić do komornika z wnioskiem o egzekucję w zakresie opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu

Skutki podatkowe sprzedaży ekspektatywy

Sprzedaż ekspektatywy w drodze licytacji komorniczej podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych w wysokości 1% zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten obciąża nabywcę.

Podsumowanie

Egzekucja z ekspektatywy własności, prowadzona w oparciu o przepisy art. 910-911⁷ KPC dotyczy egzekucji z praw majątkowych i stanowi skuteczny sposób zaspokojenia wierzycieli. Jest to sposób egzekucji szybszy niż w trybie egzekucji z nieruchomości.

Ekspektatywa własności, mimo że nie stanowi jeszcze pełnego prawa własności, jest wartościowym składnikiem majątkowym, który może być skutecznie wykorzystany w postępowaniu egzekucyjnym dla zaspokojenia roszczeń wierzycieli.