Wprowadzenie w posiadanie nieruchomości użytkowej

Wprowadzenie w posiadanie nieruchomości użytkowej

Wprowadzenie  w posiadanie oraz opróżnienie i wydanie nieruchomości użytkowej to procedury egzekucyjne mające na celu przywrócenie właścicielowi faktycznego władztwa nad jego nieruchomością. W przeciwieństwie do wprowadzenia w posiadanie oraz opróżnienia i wydania z lokali mieszkalnych, procedura dotycząca nieruchomości użytkowych (komercyjnych) charakteryzuje się nieco  odmienną specyfiką prawną oraz praktycznymi aspektami wykonania. 

Dla właścicieli nieruchomości użytkowych, efektywne przeprowadzenie wprowadzenie ich w posiadanie nieruchomości czy przeprowadzenie eksmisji najemcy zalegającego z czynszem lub użytkującego lokal wbrew zapisom umowy stanowi kluczowy element zabezpieczenia ich interesów ekonomicznych. 

Podstawy prawne wprowadzenia w   posiadanie oraz opróżnienia i wydania nieruchomości komercyjnych  

Procedura wprowadzenia w   posiadanie oraz opróżnienia i wydania nieruchomości użytkowych  opiera się przede wszystkim na przepisach Kodeksu postępowania cywilnego, w szczególności art. 1046 KPC. Przepis ten reguluje wykonanie orzeczeń sądowych nakazujących wydanie nieruchomości, opróżnienie lokalu lub pomieszczenia. 

W przeciwieństwie do eksmisji z lokali mieszkalnych, gdzie przepisy przewidują szereg ograniczeń i szczególnych warunków (m.in. konieczność zapewnienia lokalu socjalnego bądź pomieszczenia tymczasowego, okres ochronny w sezonie zimowym), eksmisja z lokalu użytkowego a także wydanie nieruchomości komercyjnej (czyli nie służącej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych dłużnika) podlega mniej rygorystycznym regulacjom. Kluczowe różnice obejmują: 

  • Brak wymogu zapewnienia jakiegokolwiek innego lokalu dla eksmitowanego 
  • Brak okresów ochronnych związanych z porą roku 
  • Bardziej elastyczne terminy wykonania eksmisji 

Rolą komornika sądowego w tym procesie jest przede wszystkim skuteczne przeprowadzenie czynności egzekucyjnych, polegających na fizycznym odebraniu lokalu, budynku czy gruntu od dłużnika i przekazaniu go wierzycielowi. Komornik realizuje te czynności na podstawie tytułu wykonawczego. 

Tytuły egzekucyjne w sprawach eksmisji z lokali komercyjnych 

Postępowanie egzekucyjne prowadzące wprowadzenia  w posiadanie oraz opróżnienia i wydania nieruchomości  użytkowych (komercyjnych)  może być prowadzone na podstawie różnych tytułów egzekucyjnych. Najczęściej spotykane to: 

  • Prawomocny wyrok sądu nakazujący opróżnienie i wydanie lokalu 
  • Akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji co do obowiązku wydania lokalu (art. 777  KPC) 
  • Ugoda sądowa zawierająca zobowiązanie do opróżnienia lokalu 
  • Wyciąg z protokołu posiedzenia sądu zawierający treść ugody lub postanowienie sądu o zatwierdzeniu ugody 
  • Postanowienie sądu wydane w trybie zabezpieczenia nakazujące wydanie nieruchomości 
  • Prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności. 

Szczególnie istotnym i skutecznym narzędziem dla właścicieli nieruchomości komercyjnych jest możliwość uzyskania oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Ten instrument prawny pozwala na znaczące skrócenie całej procedury, gdyż właściciel nie musi najpierw uzyskiwać wyroku sądowego, aby móc przystąpić do egzekucji. Wszystkie wyżej wymienione tytuły egzekucyjne muszą być zaopatrzone w klauzulę wykonalności. Wyjątkiem jest Prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności ( art. 999 kpc). 

 

Procedura wprowadzenia wierzyciela w   posiadanie nieruchomości a także  opuszczenia, opróżnienia i wydania nieruchomości użytkowych krok po kroku. 

Proces odzyskania władztwa nad nieruchomością   można podzielić na następujące etapy: 

1. Złożenie wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego 

Wierzyciel składa do komornika sądowego właściwego dla  nieruchomości, wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego o wprowadzenie w posiadanie bądź o opuszczenie, opróżnienie i wydanie nieruchomości  / lokalu użytkowego. Do wniosku należy załączyć: 

  • Tytuł wykonawczy (odpis uzyskany z sądu) 
  • Ewentualnie inne dokumenty potwierdzające okoliczności istotne dla sprawy 
  • Pełnomocnictwo, jeśli wniosek składa pełnomocnik 

2. Zawiadomienie dłużnika o wszczęciu egzekucji 

Po otrzymaniu wniosku komornik: 

  • Weryfikuje kompletność dokumentacji 
  • Wzywa o braki formalne oraz opłatę i zaliczkę na wydatki 
  • Zawiadamia dłużnika o wszczęciu egzekucji 
  • Wysłuchuje dłużnika 
  • Zakreśla termin dobrowolnego opróżnienia lokalu i jednocześnie wyznacza termin przymusowego wprowadzenie w posiadanie albo opuszczenie, opróżnienia i wydania lokalu / nieruchomości 

3. Przygotowanie i przeprowadzenie czynności eksmisyjnych 

Jeśli dłużnik nie wyda nieruchomości  lub nie opróżni i nie wyda lokalu w zakreślonym terminie, komornik przystępuje do przymusowego wprowadzenie w posiadanie lub   opróżnienia i wydania nieruchomości wierzycielowi.  

4. Przeprowadzenie eksmisji 

W wyznaczonym terminie komornik: 

  • Przybywa na miejsce z wierzycielem lub jego przedstawicielem 
  • Otwiera lokal (w razie konieczności przy pomocy ślusarza) 
  • Sporządza szczegółowy protokół stanu lokalu i znajdującego się w nim mienia 
  • Usuwa mienie dłużnika  
  • Przekazuje lokal wierzycielowi, co potwierdza protokołem 

Cała procedura jest szczegółowo dokumentowana – komornik sporządza protokoły z każdej wykonanej czynności, dokumentuje fotograficznie stan lokalu oraz znajdujące się w nim mienie. 

W zależności od sytuacji ruchomości znajdujące się na terenie nieruchomości są wydawane dłużnikowi albo pod dozór wierzyciela. Mogą też zostać przewiezione do magazynu zewnętrznego.  

 

5. Usunięcie i zabezpieczenie mienia dłużnika 

Mienie dłużnika zostaje usunięte z lokalu i: 

  • Wydane dłużnikowi, jeśli jest obecny podczas czynności 
  • Przekazane osobie upoważnionej przez dłużnika 
  • W przypadku nieobecności dłużnika – przetransportowane do magazynu lub przechowalni, ewentualnie pozostawione na miejscu i oddane pod dozór (wierzycielowi). 

3. Koszty przechowania mienia 

Wszelkie koszty związane z transportem i przechowywaniem mienia dłużnika obciążają wierzyciela, który następnie może dochodzić ich zwrotu od dłużnika. 

4. Postępowanie z nieodebranym mieniem 

Jeżeli dłużnik nie odbierze swojego mienia, zastosowanie ma procedura przewidziana w art. 1046 §  

 10 kpc:  

  • Dozorca wzywa dłużnika do odebrania ruchomości w terminie nie krótszym niż 30 dni  
  • Po upływie tego terminu, sąd na wniosek dozorcy i wysłuchaniu dłużnika nakaże ich sprzedaż a jeżeli ruchomości nie mają wartości handlowej sąd  może nakazać ich zniszczenie 

 

Praktyczne studium przypadku 

Poniżej przedstawiam anonimowe studium przypadku, prezentujące rzeczywistą sprawę przeprowadzoną przez naszą kancelarię, która ilustruje specyfikę eksmisji z lokalu użytkowego: 

Okoliczności sprawy 

Wierzyciel, właściciel lokalu w galerii handlowej, wynajmował od kilku lat lokal o powierzchni 120 m² spółce prowadzącej sklep odzieżowy. Na skutek problemów finansowych najemca zaprzestał regulowania czynszu, jednocześnie kontynuując działalność. Po trzech miesiącach zaległości wynajmujący wypowiedział umowę najmu i wezwał najemcę do opróżnienia lokalu, jednak wezwanie pozostało bez odpowiedzi. 

Zastosowane rozwiązania 

  1. Wierzyciel uzyskał w sądzie klauzulę wykonalności do aktu notarialnego, w którym dłużnik podał się egzekucji w zakresie obowiązku opuszczenia, opróżnienia i wydania lokalu  oraz zapłaty zaległego czynszu najmu. 

  1. Po uzyskaniu klauzuli wykonalności wierzyciel złożył wniosek o wszczęcie egzekucji o opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu oraz zapłaty zaległego czynszu najmu. 

  1. Komornik wysłuchał dłużnika  a następnie  zakreślił  termin na dobrowolne wykonanie obowiązku jednocześnie wyznaczając termin przymusowego wykonania tytułu wykonawczego  

  1. W dniu eksmisji komornik w asyście policji:  

  • Dokonał otwarcia lokalu 
  • Sporządził szczegółowy spis wyposażenia a wartościowe ruchomości zajął (regały, krzesła, biurka) na poczet należności pieniężnej. W celu uniknięcia dodatkowych kosztów zajęte ruchomości pozostawiono na miejscu czynności i oddano pod dozór wierzyciela.  
  • Lokal przekazał wierzycielowi 
  • Po uprawomocnieniu się protokołu zajęcia, ruchomości zostały sprzedane na licytacji publicznej  
  • Kwota uzyskana ze sprzedaży ruchomości wystarczyła na zwrócenie wierzycielowi części zaległego czynszu najmu 

 

Czas trwania i efekty 

Całe postępowanie, od złożenia wniosku egzekucyjnego do komornika do zakończenia postępowania , trwało 4 miesiące.  

Koszty egzekucji z lokali użytkowych 

Planując eksmisję z lokalu użytkowego, należy wziąć pod uwagę związane z tym koszty: 

Opłaty komornicze 

Zgodnie z Ustawą o kosztach komorniczych, opłata stała za wprowadzenie w posiadanie innej nieruchomości  albo opróżnienie innego lokalu lub pomieszczenia wynosi: 

  • 2000 zł + 1000 zł za drugą i każdą kolejną izbę. Łączna opłata nie może być wyższa niż 30 000zł.  

Przy czym pojęcie innej nieruchomości albo innego lokalu  lub pomieszczenia oznacza, że chodzi o nieruchomość, lokal lub pomieszczenie nie służące do dłużnikowi do  zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.  

Dodatkowo komornik pobiera zaliczki na poczet wydatków związanych z: 

  • Transportem mienia 
  • Przechowaniem ruchomości 
  • Zatrudnieniem specjalistów (ślusarz, rzeczoznawca) 

 

Zasady rozliczenia kosztów 

Ostatecznie kosztami egzekucji zostaje obciążony dłużnik, jednak wstępnie to  wierzyciel musi wyłożyć środki: 

  • Opłatę egzekucyjną uiszcza się wraz z wnioskiem o wszczęcie egzekucji 

  • Zaliczki na wydatki pokrywa wierzyciel przed dokonaniem czynności 

  • W przypadku bezskuteczności egzekucji, koszty ostatecznie ponosi wierzyciel 

 

Rekomendacje dla właścicieli i zarządców nieruchomości komercyjnych 

Na podstawie naszego doświadczenia, rekomendujemy właścicielom i zarządcom nieruchomości komercyjnych następujące działania prewencyjne: 

Zabezpieczenie interesów przy zawieraniu umów najmu 

  • Uzyskiwanie oświadczeń o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777  KPC, zarówno w zakresie opuszczenia, opróżnienia i wydania nieruchomości jak i zapłaty zaległego czynszu najmu. Jednoczesna egzekucja świadczenia pieniężnego i niepieniężnego  umożliwi komornikowi zajęcie, w trakcie eksmisji, ruchomości na poczet zaległości.  

  • Precyzyjne określenie warunków wypowiedzenia umowy 

  • Ustalenie odpowiednich zabezpieczeń finansowych (kaucja, gwarancja bankowa) 

Podsumowanie 

Wprowadzenie  w posiadanie oraz opróżnienie i wydanie nieruchomości użytkowej to złożony proces wymagający profesjonalnego podejścia i doświadczenia. W przeciwieństwie do eksmisji z lokali mieszkalnych, procedura ta podlega mniej rygorystycznym ograniczeniom, co umożliwia sprawniejsze odzyskanie władztwa nad nieruchomością. 

Kluczowe elementy skutecznej eksmisji to: 

  • Prawidłowe zabezpieczenie interesów właściciela już na etapie zawierania umowy najmu 

  • Uzyskanie odpowiedniego tytułu wykonawczego 

  • Wybór doświadczonego komornika specjalizującego się w eksmisjach  

  • Profesjonalne przeprowadzenie czynności egzekucyjnych z uwzględnieniem specyfiki danej nieruchomości